第十二章 又拿了50万方的项目

两个项目都在济城，一个项目处于核心位置，一个项目处于目前能看到的近郊位置，核心位置项目的开发企业是济城慧中房地产开发公司的地块，不到200亩土地，2.0的容积率。近郊位置的项目有500亩土地，1.5的容积率，属于济城兰沁房地产开发公司的地块。

核心地块26万方，近郊地块50万方，这两个都是体量偏大的项目，但是根据历史记忆，后期的济城近郊位置的兰沁地产的项目也属于核心地段，而且溢价率翻了好几倍，属于未来的优质板块。

核心地块的26万，受到容积率影响做高端产品难做，基本上就是开始建设高层的开始，都是刚需房，而这个时代对于高层的认知还处于不敢上楼的阶段，这个中间还有个两三年的误差。

近郊地块的50万方，可以高低配搭配去做方案，想来设计院也为这个项目提前做了谋划，在地块拿地的前期秦风参与进去想来能够为未来赢得更大筹码。

这样意向，秦风有了侧重点，两个项目同时兼顾可能最后一个都吃不下，那就重点攻一个项目，做近郊项目的方案，而核心地块简单拜访认识下就行。

近郊项目的方案思路，从高低配，联排别墅、多层电梯洋房、高层搭配去做，整个项目可以做到利润最大化，别墅和洋房户型产品设计要做20年以后流行的户型，这样才能成为这个项目的爆点项目，而高层项目要做到如何送面积，这是设计院去考虑的事情，秦风把思路提供出来即可，具体的细节会有设计院去做。

其他方法推广、宣传不是这次沟通的范畴，所以秦风在和兰沁的褚总沟通后，就驱车到了项目地现场。

褚总的兰沁地产近郊地块也是在年后拿的地，正好项目处于调规划阶段，秦风到场后就和褚总聊天沟通项目细节“褚总，你看这是我的一个项目建议方案，当日是调规之前的方案，我给您简要汇报一下我的方案思路。”

“方案呢主要是两块核心思想，一个是地块的产品建议，一个是地块的户型建议，这样的方案搭配我能为咱们兰沁地产在济城今年的产品发布会上赢得先机，在未来的五年乃至十年咱们的产品和规划都不落伍，同时呢，项目又没有增加额外的成本”秦风把方案里的内容一一的给褚总进行了详细的解释，并就未来的几年产品发展方向向褚总做了简要汇报。

“小秦，你的思路是我做地产这几年没有见过的思路，很是领先，这两天等设计院的同志来了后，我们整个项目做个成本预算，看哪一块最合适”褚总对着秦风的建议既没否认，也没确定，而是想等设计院的一块去聊这个事情，也邀请秦风参加这个会议。

一般情况下，济城的地产项目找得都是本地的设计院，而兰沁地产的这块土地刚刚开始建设，加上项目目前处于近郊地块所以也是听了济城本地的设计院建议，找了沪城的南方团队进行设计，南方的设计院的思路是领先的，尤其是沪城与国际接轨，可以让秦风学习到很多东西。

沪城的设计院的罗工来的济城后，对这块土地也是很感兴趣，依山傍水的地块，土地又比较方正，面积足够大，所以很多事情都能和秦风聊到一起，秦风呢，在开会之前也和罗工多沟通了一会，把自己的理念和思路给罗工交代了，罗工直呼秦风为专业人士。

两个人相互留下联系方式，希望以后的项目能够多多合作，秦风也给设计院提供提供发展思路和建议。这是双方都希望看到的点，也是友好合作的开始。

会议开始后罗工主持了汇报内容“尊敬的褚总，我们设计院呢这次汇报基于这个地块的前期思考和您这边给的建议，我们的设计理念是这样的，1、如何做到项目低开高走2、怎么提升项目的调性3、如何设计产品让市场接受”

大家相互发言，对罗工提的建议进行了归纳，罗工又提到了秦风的一些思路“我在会前和秦风秦总聊 了一会，我感觉到眼前一亮的感觉，秦总的思路是超脱的，超脱这个市场的，而且是符合现状条件，能够为项目提升优质的选择，也能使项目产生最大的利润，这是我们团队前期没有考虑到的，看样设计院不能闭门造车，还是要向秦风秦总这样的专业营销人士学习啊。”

“哪里，哪里，我只是提供了一个思路，后期的产品规划和项目排期还需要你们多多指导，这一块大家相互学习。”秦风连忙低调的说着。

“好，秦总的建议既然不错，那么罗工你这边调整下方向？”

褚总也是个有魄力的人，感觉到对项目利好的一块，当即拍板决定要干。

“没问题，褚总，我这我现在就安排设计开始工作，一会我打个电话这两天咱们就把项目稍微调整下，符合你们济城当地的报规条件。”罗工也是能够懂得一个项目时间就是金钱的道理，早一天开始销售，项目就早一天节省很多资金。

一个好的设计院总是能为甲方去考虑，而一个好的营销代理公司也是能为甲方提供专业的建议，让产品的溢价更加有保障。

褚总对秦风提供的建议，包括设计院提出的合理化的东西很是满意，接下来就和秦风商谈了商务条件，答应秦风在7月1日正式签约。

当秦风把这件好消息，告诉逸城山色的几个同事时，大家都兴高采烈，公司有了发展，员工才能更加的有意义，秦风安排了李明策划的事情，提前筹备，又给李明加担子，一个人策划两个项目，告诉李明马上就回来一个策划文案高手，专职帮助李明去做项目的文案。

而杨磊目前只能盯着一个项目，下边的项目进场前还得需要招兵买马，秦风脑子里对于代理公司的架构已经有了初步的方向和思路。

每个项目分设项目总、销售经理、策划经理以及团队中的销售骨干，设计师放在总部。

秦风专门从济城的4S店提了个别克商务车用于接待和出差使用，又从逸城山色附近租赁了个200平方的办公室，用来做总部职能分散，向项目渗透。接下来的半年最低还有两个项目启动，一个兰沁地产，一个张老板的林城地产，这两个项目最低要上20个人以上的团队，大家得有个归宿，所以这200平方的办公室目前看来都是小的，只设了总经理办公室、综合办公室、策划办公室和会议室四个房间，主要是供职能部门使用。